بازار مسکن این روزها بیش از همیشه تحت تأثیر نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی کشور قرار گرفته و با رکودی عمیق، معاملات هم به حداقل رسیده است. این شرایط باعث شده تا چشم‌انداز روشنی برای بهبود وضعیت بازار مسکن در کوتاه مدت متصور نباشیم.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، بازار مسکن که پیش‌تر با رکودهای دوره‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کرد، این‌بار در پی تحولات سیاسی، جنگ اخیر و بی‌ثباتی‌های اقتصادی، به مرحله توقف کامل رسیده است؛ نه خریداری باقی مانده و نه سرمایه‌گذاری جسارت ورود دارد. گزارش حاضر با استناد به دیدگاه‌های کارشناسان و اعضای انجمن انبوه‌سازان استان تهران، ابعاد مختلف این بحران را بررسی می‌کند؛ از قفل‌شدن معاملات و ناتوانی دولت در اجرای سیاست‌های حمایتی گرفته تا تغییر الگوی تقاضا و فرصت‌های پنهانی که ممکن است در پس شرایط فعلی نهفته باشد.
توقف در بازار صنعت ساختمان
حجت عزیزی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در گفتگو با روابط عمومی انجمن با اشاره به وضعیت صنعت ساختمان در دوران پساجنگ و موضوع سرمایه‌گذاری در این حوزه اظهار کرد: سرمایه در بخش ساختمان، بیش از هر چیز به امنیت نیاز دارد و بزرگ‌ترین تهدید آن، سلب این امنیت است. تحریم‌ها موجب رکود در این صنعت شدند و از آنجا که بخش‌های مختلف اقتصادی تحت‌تاثیر این شرایط بودند، بازار نیز با کمبود سرمایه و کاهش تعداد خریداران مواجه شد.
این عضو انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: در چنین شرایط بحرانی و ناامن نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذار یا خریدار وارد بازار مسکن شود.
عضو هیات مدیرا انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: در حال حاضر، صنعت ساختمان تنها دچار رکود نیست بلکه در وضعیت «توقف» قرار دارد؛ چراکه در دوران رکود، هرچند اندک، خرید و فروش انجام می‌شد اما اکنون این معاملات نیز متوقف شده است.
وی در خصوص فرصت‌های موجود برای سرمایه‌گذاران گفت: با توجه به شرایط ویژه‌ای که شهرداری‌ها در دوران جنگ برای سازندگان در نظر گرفته اند، (از جمله امتیازات تشویقی) به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنیم وارد حوزه ظرفیت‌سازی در این بخش شوند.
عزیزی اظهار کرد: به‌نظر می‌رسد نتیجه جنگ به‌زودی مشخص شود و قطعا یا توافق جامع صورت می گیرد یا تغییرات محسوس اتفاق می افتد، و در آن صورت، بازار مسکن پس از چند ماه جان تازه‌ای خواهد گرفت. در این میان، کسانی که از هم‌اکنون اقدام به خرید ملک و زمین، اخذ مجوز و عقد مشارکت در ساخت کرده اند، برندگان واقعی بازار مسکن خواهند بود.
عزیزی به خریداران و مصرف‌کنندگان نیز توصیه کرد: در حال حاضر، سود خرید ساختمان‌های لوکس بالاست، چراکه این واحدها زیر قیمت واقعی به فروش می‌رسند.
نایب رئیس اسبق نظام مهندسی ساختمان استان تهران ادامه داد: همچنین خرید اقساطی واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس در حاشیه شهرها، به‌ویژه پروژه‌های ریز متراژ انبوه سازی به شرط خرید اقساطی و بهره متدی از وام های دولتی به نفع خریداران خواهد بود.
با وجود رکود سنگین در بازار مسکن، برخی کارشناسان معتقدند که هنوز فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری هدفمند در این حوزه وجود دارد. تغییر الگوی تقاضا، رشد مهاجرت به شهرها و نیاز روزافزون به واحدهای کوچک‌مقیاس، می‌تواند مسیر تازه‌ای پیش‌روی فعالان این بازار باز کند.
پروژه های حمایتی دیگر جذابیتی برای سرمایه گذار ندارد
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران در گفتگو با روابط عمومی انجمن، با اشاره به ادامه‌دار بودن رکود در بازار مسکن اظهار کرد: پس از وقایع اخیر از جمله جنگ ایران و اسرائیل، شاهد کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق کشور هستیم. در برخی فایل‌های فروش در شمال تهران، افت قیمت تا ۳۰ درصد هم گزارش شده و این نشانه‌ای از تداوم شرایط رکودی بازار است.
این عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: رکود فعلی عوامل متعددی دارد؛ از جمله نرخ بالای تورم که منجر به کاهش تقاضا و افت خرید در بازار مسکن شده است. از سوی دیگر، نوسانات ارزی موجب افزایش هزینه مصالح ساختمانی شده و این بی‌ثباتی، تمایل به سرمایه‌گذاری را کاهش داده است.
وی ادامه داد: تحولات سیاسی و اقتصادی، تاثیر مستقیمی بر رکود بازار مسکن دارند. ناپایداری سیاسی، ناتوانی در پیش‌بینی شرایط آینده را افزایش داده و سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را تحت‌تاثیر قرار داده است. تحریم‌ها نیز با کاهش درآمدهای ارزی، قدرت دولت را در حمایت از پروژه‌های عمرانی کاهش داده‌اند.
بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به تغییر سبک زندگی و افزایش مهاجرت به شهرها گفت: امروز با افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و اقتصادی مواجه‌ایم. خانواده‌های تک‌نفره به دنبال خانه‌های کوچک‌تر هستند، اما عرضه این نوع واحدها در بازار کافی نیست.
وی با اشاره به اینکه سرمایه‌گذاری در مسکن همچنان در برخی مناطق کشور توجیه‌پذیر است، گفت: در شهرهایی مانند تهران که همچنان تقاضای مسکن بالا است، می‌توان روی ساخت واحدهای تجاری و آپارتمان‌های کوچک و اقتصادی سرمایه‌گذاری کرد. همچنین مناطقی با زیرساخت‌های جدید و مناطق گردشگری یا بافت‌های فرسوده از جمله فضاهایی هستند که در صورت نوسازی، سودآوری مناسبی خواهند داشت.
رجبی در خصوص پروژه‌های مسکن حمایتی گفت: به دلیل بدهی‌های معوق دولت به پیمانکاران، تغییر در مشخصات واحدها و کاهش سودآوری، تمایل فعالان بخش خصوصی برای ورود به این پروژه‌ها کاهش یافته است. وی ادامه داد: تورم، تاخیر در تحویل واحدها و ناتوانی متقاضیان در پرداخت اقساط، همگی باعث شده‌اند که سرمایه‌گذاری در این بخش افت کند. همچنین، عدم همکاری در ارائه تسهیلات پروژه‌های نهضت ملی از دیگر عوامل موثر بر این رکود است.
عضو انجمن انبوه‌سازان تهران با تاکید بر ضرورت تدوین سیاست‌های جامع و پایدار از سوی دولت، گفت: این سیاست‌ها باید بلندمدت و با هدف توسعه پایدار طراحی شوند. دولت باید با ارائه تسهیلات مالی و یارانه مستقیم به خریداران، به اقشار کم‌درآمد کمک کند تا قدرت خرید داشته باشند.
وی افزود: یکی از بزرگ‌ترین موانع ساخت‌وساز، بروکراسی پیچیده و تاخیر در صدور مجوزهاست. تسهیل فرآیند اداری، انگیزه سرمایه‌گذاری را در بخش خصوصی تقویت می‌کند.
ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی توسط بخش خصوصی
رجبی در پایان با اشاره به توان فنی و تخصصی بالای فعالان بخش مسکن کشور گفت: بسیاری از کشورهای همسایه خواهان حضور نیروهای متخصص ایرانی در پروژه‌های عمرانی خود هستند. اگر دولت سیاست‌های حمایتی و لازم را ارائه دهد، بخش خصوصی می‌تواند در پروژه‌هایی مانند ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی مشارکت فعال داشته باشد. واگذاری زمین‌های دولتی به بخش خصوصی برای ساخت مسکن، می‌تواند یکی از گام‌های مهم برای بازگشت رونق به بازار باشد.
رکود بازار مسکن و ناکارآمدی طرح‌های حمایتی باعث کاهش انگیزه انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری شده است. نبود سیاست‌های شفاف، تورم و بروکراسی سنگین از جمله موانعی هستند که اجرای پروژه‌های دولتی را کند کرده‌اند.
در همین راستا، حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفتگو با روابط عمومی انجمن، با نگاهی انتقادی به سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی، دیدگاه خود را درباره چالش‌های کنونی و راهکارهای خروج از رکود در حوزه مسکن حمایتی بیان می‌کند.
سرمایه‌گذاران از بی‌ثباتی می‌ترسند
این عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با انتقاد از عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن حمایتی اظهار کرد: یکی از سیاست‌های این وزارتخانه، حمایت از اقشار کم‌درآمد از طریق طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن است، اما در عمل این سیاست با چالش‌های جدی مواجه شده است. عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: بسیاری از افراد واجد شرایط یا نتوانسته‌اند در سامانه نهضت ملی ثبت‌نام کنند یا پس از ثبت‌نام، اطلاعات روشنی دریافت نکرده‌اند. حتی کسانی که اقساط خود را پرداخت کرده‌اند، نمی‌دانند چه زمانی صاحب خانه خواهند شد.
وی ادامه داد: قراردادهای منعقدشده در طرح نهضت ملی مسکن شفاف نیست و نرخ آن‌ها با واقعیت‌های اقتصادی و تورم فعلی همخوانی ندارد. این مسائل سبب شده پروژه‌های حمایتی سرعت لازم را نداشته باشند. بنابراین، تجدیدنظر در این قراردادها و سیاست‌ها برای بهبود روند ساخت ضروری است.
وی با اشاره به نقش انبوه سازان در پیشبرد طرح‌های مسکن گفت: انبوه ساز برای اجرا باید زمین دریافت کند، مشارکت کند، طراحی انجام دهد، پروانه بگیرد و در نهایت واحدها را اجرا و به بهره بردار واگذار کند. در شرایط فعلی و بلاتکلیفی حاکم بر فضای اقتصادی و سیاسی، به‌ویژه با توجه به وضعیت نامشخص جنگ و آتش‌بس، سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری وارد بازار می‌شوند.
محتشم ادامه داد: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به شدت آسیب دیده است، اما اگر پروژه‌ای به انبوه سازان واگذار شود، با استقبال مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک متراژ اقدام مثبتی است، البته مشروط بر آن‌که با اصول فنی و ضوابط لازم در ساخت مسکن هماهنگ باشد. همچنین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، به دلیل وجود مشوق‌ها، توجیه‌پذیر است.
وی درباره عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان گفت: سرمایه‌گذار در وهله اول به بازگشت سرمایه توجه دارد. بنابراین، سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که جذابیت اقتصادی داشته باشد. به‌طور مثال، در کلان شهرها و مناطق مرفه آن‌ها، مسکن هنوز از جذابیت برخوردار است.
محتشم در پایان تاکید کرد: اگر هدف وزارت راه و شهرسازی خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است، نباید شورای عالی معماری و شهرسازی به شهرداری ها اجازه دهد در نقاط پرتراکم شهر تراکم فروشی کند، نظم زندگی شهری را به هم زد. سیاست‌گذاری باید متناسب با ظرفیت‌های هر شهر انجام شود. همچنین، با توجه به شرایط مبهم فعلی، ساخت‌وساز باید در مناطقی انجام شود که از خطرات جنگ دور بوده و تقاضای واقعی برای خرید وجود داشته باشد.
مسکن قربانی ریسک سیاسی
در ادامه، حسین عبد تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه در گفتگو با روابط عمومی انجمن، با نگاهی تحلیلی به تأثیر بی‌ثباتی سیاسی و نااطمینانی اقتصادی بر بازار مسکن، دلایل تعمیق رکود در این بخش را واکاوی می‌کند.
این استاد دانشگاه معتقد است: مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به‌همین دلیل، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند. وی گفت: نااطمینانی درباره‌ی آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن به‌طور هم‌زمان کاهش یابد.
وی ادامه داد: نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده است، به‌طور معناداری تشدید می‌کند.
عبده تبریزی گفت: در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند.
وی افزود: «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود.
وی با تاکید بر اینکه رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند، ادامه داد: برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به‌وضوح آشکار می‌سازد.
این اقتصاددان گفت: سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌شدت دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی شاید ماه‌ها و حتی یک‌دو سال ادامه یابد، اما این نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
عبد تبریزی بیان کرد: سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار، معمولاً منجر به زیان‌های جبران‌ناپذیر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه‌ی مسکن نیز، که هنوز تعدادشان در ایران محدود است، باید با همین منطق اداره شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.
رکود صنعت ساختمان ناشی از بی‌ثباتی و مشکلات اقتصادی است، اما با سیاست‌گذاری درست و حمایت‌های هدفمند دولت، می‌توان بازار مسکن را به سمت رونق هدایت کرد. در غیر این صورت، رکود ادامه خواهد یافت و تبعات منفی گسترده‌تری به دنبال خواهد داشت.