نهضت ملی مسکن؛ پروژه‌ای که قرار بود خانه‌های ارزان برای مردم بسازد، با برآوردهای غلط و لجبازی دولت به مسیر پرپیچ و خم تبدیل شد و امید اقشار کم‌درآمد را در هم شکست.
به گزارش روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، نهضت ملی مسکن به‌عنوان پرچم‌دار سیاست‌های دولت سیزدهم برای خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد مطرح شد؛ طرحی که قرار بود با تامین زمین رایگان، تخفیف در خدمات زیرساختی و اعطای تسهیلات بانکی، بخشی از بار سنگین مسکن بر دوش خانوارها را سبک کند. دولت وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را داد و آن را مأموریتی ملی برای پاسخ به بحران خانه‌دار نشدن جوانان و طبقات فرودست معرفی کرد.
با این حال، همانند تجربه مسکن مهر، از همان ابتدا هشدارهایی درباره امکان تحقق وعده‌ها مطرح شد. تورم بالا، کمبود منابع مالی، ناتوانی متقاضیان در تامین آورده و تعلل نظام بانکی از جمله عواملی بود که کارشناسان و فعالان ساختمانی نسبت به آن ابراز نگرانی کردند. حالا، پس از گذشت چند سال، نهضت ملی مسکن بیش از آنکه دستاورد ملموسی داشته باشد، با پرسش‌های جدی درباره توجیه اقتصادی و آینده خود مواجه است.
شکاف وعده و واقعیت؛ فشار بر متقاضیان
اکبر میرشفیعی، خزانه دار انجمن انبوه سازان استان تهران در گفت و گو با روابط عمومی انجمن، با اشاره به اهداف اولیه طرح مسکن حمایتی اظهار کرد: هدف این بود که دولت برای اقشار نیازمند و فاقد مسکن، شرایط تامین واحد مسکونی را فراهم کند. در این راستا، زمین در ابتدا را واگذار می کنند و در ابتدا محاسبه نکرده اما پس از تحویل و بهره برداری در یک پروسه طولانی مدت به صورت اقساط پول را از مردم دریافت می کند. همچنین تخفیف‌هایی در خدمات زیربنایی، صدور پروانه، بیمه و مالیات در نظر گرفته شد و شرکت های سازنده تنها موظف به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده در بخش مصالح و مالیات زمان نقل‌وانتقال هستند اما در حوزه صدور پروانه، خدمات زیربنایی و بیمه این موضوع همچنان در ابهام قرار دارد و قانون مربوطه رعایت نشده است. در واقع عدم لحاظ تخفیفات قانونی تاثیر زیادی بر رشد قیمت گذاشته است.
خزانه دار انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: در حوزه بیمه نیز مقرر شد پیمانکاران نهضت ملی مسکن، غیر از بیمه زمان صدور پروانه، هزینه دیگری پرداخت نکنند. همچنین باید تخفیف‌هایی در پروانه نظام مهندسی و عوارض شهرداری اعمال شود که این اقدامات برای کاهش بهای تمام‌شده مسکن طراحی شده بود، اما در ادامه با رشد تورم، افزایش قیمت مصالح و دستمزدها مواجه شدیم که خود مزید بر علت رشد قیمت تمام شده واحد ها شده است.
میرشفیعی با بیان اینکه این طرح قرار بود از سال ۱۴۰۲ آغاز شود، توضیح داد: برآورد اولیه هزینه ساخت هر واحد ۱۰۰ متری حدود ۱.۵ میلیارد تومان بود و تسهیلات بانکی ابتدا ۵۵۰ میلیون تومان تعیین شد که بعد به ۶۵۰ میلیون افزایش یافت و اکنون می خواهند این تسهیلات را به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش دهند. وی گفت: با این حال امروز هزینه ساخت هر واحد بین ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان است. در چنین شرایطی حتی اگر تسهیلات به ۱.۵ میلیارد تومان هم برسد و دوره بازگشت آن را ۱۵ ساله در نظر بگیریم باز هم متقاضی باید بیش از ۱۰ میلیون تومان در ماه قسط بپردازد؛ رقمی که جامعه هدف توان پرداخت آن را ندارد.
وی ادامه داد: در حال حاضر اقساط همین وام ۸۰۰ میلیون تومانی هم حدود ۵ میلیون تومان است که بسیاری از متقاضیان قادر به پرداخت آن نیستند و بانک‌ها نیز هنوز در پرداخت تسهیلات تعلل می‌کنند.
خزانه‌دار انجمن انبوه‌سازان تهران تاکید کرد: در مجموع حتی در صورت تحقق وام، سهم آورده متقاضیان باید بیش از دو میلیارد تومان باشد که تامین این مبلغ در پروسه دو ساله دوران ساخت رقم قابل ملاحظه ای یعنی حدود ۸۰ میلیون تومان در ماه خواهد بود.
میرشفیعی یادآور شد: دستمزد کارگران که پیش‌تر روزانه ۸۰۰ هزار تومان بود، امروز به یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این هزینه‌ها دیگر بازنخواهد گشت. اکنون ۸۰۰ هزار نفر در انتظار تحویل واحدهای خود هستند، اما با دو برابر شدن قیمت تمام‌شده، تنها راهکار بازنگری در نقشه‌ها، متراژ و نوع مصالح استاندارد است.
وی در ادامه با اشاره به راه حل های موجود برای کاهش هزینه ها و ضرورت رعایت استانداردها در پروژه ها افزود: لازم است در این پروژه ها از مصالح کیفی با مشخصات فنی مطلوب استفاده کرد نه مصالح لوکس یا نقشه‌های پرهزینه. در عین حال، باید برای حفظ کیفیت و کاهش هزینه‌ها مهندسی ارزش در دستور کار قرار بگیرد.
وی راه‌حل دیگر را استفاده از ظرفیت سازندگان دانست و گفت: دولت می‌تواند با مشارکت بخش خصوصی و واگذاری واحدها به سازندگان، سرعت اجرای پروژه‌ها را افزایش دهد؛ موضوعی که در قانون نیز پیش‌بینی شده است. در غیر این صورت، اگر راهکارها از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی عملیاتی نشود، پروژه‌های نهضت ملی مسکن با این هزینه ها حتی تا سال ۱۴۰۵ نیز به سرانجام نخواهد رسید. همان‌طور که برخی پروژه‌های مسکن مهر که قرار بود در سال ۱۳۹۲ با رقم اولیه تحویل شوند، پس از گذشت ۱۲ سال علی رغم رشد قیمت همچنان به مردم واگذار نشده‌اند.
در این روایت، بُعد اجتماعی و مالی طرح روشن می‌شود. خانوارهای کم‌درآمد که مخاطب اصلی نهضت ملی بودند، در برابر اقساط ۵ تا ۱۰ میلیون تومانی ماهانه عملا کنار گذاشته می‌شوند. نتیجه این است که پروژه به‌جای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف، زمینه ورود گروه‌های با توان مالی بالاتر یا دلالان را فراهم می‌کند. تحلیل این بخش نشان می‌دهد که طرح در عمل از اهداف عدالت‌محور خود فاصله گرفته و بیشتر به بازاری رانتی بدل شده است.
تعدیل های غیر کارشناسی؛ بی تدبیری دولت در نهضت ملی
حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفتگو با روابط عمومی انجمن در بخش دیگری از این بررسی به موضوع «نرخ تعدیل» می‌پردازد که به گفته او می‌تواند سرنوشت کیفیت پروژه را تعیین کند.
وی هشدار داد: اگر دولت نرخ تعدیل پروژه‌های نهضت ملی را منصفانه محاسبه نکند، کیفیت ساخت و آینده این طرح بزرگ در خطر خواهد بود. در قراردادهای نهضت ملی، مکانیزم تعدیل پیش‌بینی شده است که اگر به صورت کارشناسانه و منصفانه اعمال شود، می‌تواند این شکاف را پر کند. اما اگر تعدیل بر اساس شاخص‌هایی دور از واقعیت محاسبه شود، اختلاف قیمت همچنان باقی می‌ماند و مشکلات سازندگان و پیمانکاران شدت می‌یابد.
محتشم تاکید کرد که فشار مالی نباید به افت کیفیت منجر شود و گفت: تفاوت قیمت نباید بر کیفیت ساخت تاثیر بگذارد، زیرا ساختمان‌ها طبق دستورالعمل‌های مقررات ملی مسکن و طبق استانداردها ساخته می‌شوند، اما استفاده از مصالح ممتاز در این پروژه‌ها محدود است. چنانچه تعدیل‌ها به درستی اعمال نشود، کیفیت ساختمان‌ها ممکن است زیر سوال برود.
این سخنان بُعد دیگری از بحران را نشان می‌دهد. حتی اگر پروژه به پایان برسد، خطر افت کیفیت و ساخت مسکن‌های غیراستاندارد در کمین است؛ مشکلی که تجربه مسکن مهر هم آن را تایید می‌کند.
پروژه های نیمه کاره نهضت ملی تورم زا هستند
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با روابط عمومی انجمن انبوه سازان استان تهران، با نگاهی نقادانه به سیاست‌های دولت در این حوزه تاکید می‌کند که بدون مهار تورم و طراحی منابع مالی دقیق، شکست پروژه از همان ابتدا قطعی بوده است.
وی افزود: با تورم ۳۵ درصدی، قیمت‌های دستوری نه تنها در بخش مسکن بلکه در هر حوزه دیگری تولید کالا را با دشواری مواجه می‌کند. سازنده در بازار حرکت می‌کند و دستمزد می‌دهد، مصالح خریداری می‌کند و عوارض می‌پردازد؛ همه این موارد تحت تأثیر تورم تغییر می‌کنند. به همین دلیل در گذشته به این نتیجه رسیده بودند که اگر زمان اجرای پروژه طولانی شود، باید تغییرات قیمتی از طریق تعدیل در هزینه‌ها منعکس شود.
سلطان‌محمدی معتقد است وقتی اتمام پروژه برای سازنده سود اقتصادی نداشته باشد، نتیجه‌ای جز عقب‌نشینی یا کاهش کیفیت نخواهد داشت: اگر هزینه تمام‌شده بسیار بیشتر از نرخ تعیین‌شده باشد، سازنده یا وارد این حوزه نمی‌شود که نتیجه آن کاهش عرضه است، یا اگر هم وارد شود، ناچار است از کیفیت بکاهد و یا پروژه را نیمه‌کاره رها کند.
وی ادامه داد: دولت از ابتدا درباره پروژه‌های نهضت ملی مسکن برآورد نادرستی داشت و تصور می‌کرد با همان قیمت‌های اولیه و منابع پیش‌بینی‌شده می‌تواند کار را پیش ببرد. این در حالی است که کارشناسان همان زمان نیز پیش‌بینی کرده بودند با توجه به تجربه مسکن مهر، این پروژه سال‌های طولانی ادامه خواهد داشت و قیمت‌ها هم به‌تبع افزایش خواهند یافت.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در کشور ما پس از دو تا سه سال همه قیمت‌ها تقریبا دو برابر می‌شود؛ در چنین شرایطی نه آورده مردم و نه منابع بانکی توان افزایش دو برابری را دارند و چون دولت هم کمک مستقیمی ارائه نکرد، از ابتدا مشخص بود پروژه‌های نهضت ملی با کمبود منابع روبه‌رو خواهند شد.
وی ادامه داد: نیمه‌کاره رها شدن این پروژه‌ها زیان سنگینی را به اقتصاد ملی وارد کرد، چرا که سرمایه زیادی هزینه شد اما در ازای آن تولیدی به وجود نیامد و این موضوع ذاتا تورم‌زا است.
این تحلیل به‌روشنی نشان می‌دهد که ریشه ناکامی طرح، در سیاست‌گذاری کلان دولت نهفته است. برآوردهای اولیه بر پایه قیمت‌های غیرواقعی بنا شد و تورم شتابان، شکاف میان منابع و هزینه‌ها را هر روز عمیق‌تر کرده است.
برآیند دیدگاه‌های سه کارشناس و فعال حوزه مسکن، تصویری روشن از وضعیت نهضت ملی مسکن ارائه می‌دهد. کارشناسان از همان ابتدا هشدار داده بودند که با وجود تورم و قیمت‌گذاری دستوری، پروژه توجیه اقتصادی ندارد. آمار و ارقام نشان می‌دهد که فاصله میان وعده اولیه و واقعیت، متقاضیان را در وضعیت ناتوانی قرار داده است. ضمن اینکه در صورت بی‌توجهی به نرخ تعدیل منصفانه، حتی کیفیت واحدها نیز به خطر خواهد افتاد.
بنابراین، نهضت ملی مسکن بیش از آنکه پاسخی به نیاز مسکن اقشار کم‌درآمد باشد، امروز به نماد شکاف میان سیاست‌های دولتی و واقعیت‌های اقتصادی تبدیل شده است. اگر دولت به‌دنبال موفقیت واقعی در خانه‌دار کردن مردم است، باید ابتدا تورم را مهار کند، منابع مالی پایدار و واقعی تعریف کند و با مشارکت جدی بخش خصوصی و انبوه‌سازان، نقشه راهی تازه برای مسکن حمایتی طراحی کند. در غیر این صورت، همان‌طور که تجربه مسکن مهر نشان داد، این پروژه نیز به سرنوشت نیمه‌کاره و ناکام خواهد انجامید؛ با این تفاوت که این بار هزینه‌های سنگین‌تری بر دوش اقتصاد ملی و خانوارها تحمیل خواهد شد.